Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода

Одно из популярных направлений инвестирования — это вложение средств в недвижимость. Люди приобретают дома, квартиры и другие сооружения для того, чтобы сохранить свои деньги и получить дополнительный доход. В качестве объектов, в которые стоит вкладывать деньги, часто рассматривают квартиры в новостройках. С одной стороны, вложения в строящееся жилье кажутся выгодными, поскольку квартиру на этапе строительства можно купить значительно дешевле, чем уже готовое жилье. Но такое инвестирование связано с определенными рисками. Если их не учесть, можно не только не заработать дополнительных средств, но и потерять вложенные деньги.

С какой целью инвестируют в недвижимость

В недвижимость можно инвестировать для:

• получения пассивного дохода. К такому способу заработка можно отнести приобретение недвижимости с последующей сдачей в долгосрочную или посуточную аренду;
• сохранения денег. Если просто копить деньги и никуда их не тратить и не вкладывать, они могут обесцениться из-за инфляции. Чтобы этого не произошло, приобретают недвижимость;
• получения дохода от продажи. Для этого недвижимость потом перепродают с наценкой.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость – плюсы и минусы инвестиций

Несмотря на то, что на недвижимость всегда есть спрос, это не означает, что вложение денег в дома, квартиры или другие объекты имеет только положительные стороны. К плюсам инвестирования в недвижимость относят следующее:

• относительную стабильность при правильном выборе объекта, который будет приобретаться;
• возможность получать доход при сравнительно небольших операционных затратах. Но такой плюс больше подходит для сдачи в аренду на длительный срок или для сдачи в посуточную аренду с помощью доверительного управления. Если собственник квартиры решит самостоятельно сдавать квартиру в посуточную аренду, на это придётся тратить достаточно времени. В частности, на общение с потенциальными арендаторами, на поселение и выселение жильцов, на уборку и решение проблем, которые могут возникать при порче арендаторами имущества;
• сравнительно небольшие риски. Даже при условии кризиса и инфляции реально продать жилье, если потребуются деньги. Дольщики могут сделать это до сдачи дома или уже после приема готовой квартиры. В случае продажи на этапе строительства заключается договор уступки права требования;
• рост стоимости недвижимости, который в большинстве случаев наблюдается для объектов, приобретенных на стадии котлована.

К недостаткам инвестиций в недвижимость можно отнести следующее:

• слишком высокая стоимость недвижимости. При желании можно обратиться за ипотечным кредитом, но в этом случае нужно принимать во внимание размер переплаты за использование денег банка;
• слишком долгий срок окупаемости. В зависимости от выбранного способа получения дохода вложения могут окупиться через 10 лет или более длительный промежуток времени;
• наличие дополнительных расходов. Это могут быть расходы, связанные с содержанием недвижимости и уплаты налогов. Например, затраты на капитальный ремонт, на оплату коммунальных услуг, уплату налога за получение дохода от сдачи недвижимости в аренду или за продажу квартиры.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Деньги вкладывают в различную недвижимость, среди которой могут быть:

• жилой объект. При приобретении жилья нужно учитывать большое количество характеристик — город и район, в котором расположена недвижимость, инфраструктуру и прочие показатели;
• коммерческая недвижимость. Считается, что такой вариант больше подходит для инвесторов с опытом, которые смогут правильно оценить помещение на предмет выгоды его приобретения. При покупке коммерческих площадей чаще всего доход получают от сдачи помещения в аренду, а не от его продажи;
• земельный участок. Земельные участки в большинстве случаев более доступны с точки зрения затрат на квадратный метр, чем дома или квартиры. Кроме того, можно легче и быстрее оформить право собственности, нет необходимости оплачивать коммунальные услуги. При покупке земли чаще всего доход получают от перепродажи участка. Для долгосрочного вложения средств подходят земли сельскохозяйственного назначения, но более ликвидными считаются участки, которые предназначены для строительства;
• парковочное место. Получение дохода от покупки парковочного места подходит для крупных городов – после приобретения его можно будет сдавать в аренду.

При выборе жилой недвижимости для вложения средств часто предпочтение отдают новостройкам, причем тем, которые находятся еще на стадии котлована. Несмотря на то, что приходится ждать, пока объект сдадут, квартиру можно купить значительно дешевле уже готового объекта – как в новостройке, так и на рынке вторичной недвижимости.

Возможные риски вложений в новостройку – что может пойти не так и почему

Наиболее вероятными рисками могут быть следующие:

• неудачное расположение дома, в котором находится квартира. Чаще всего это происходит из-за того, что покупатель недостаточно тщательно оценивает район, улицу или квартал, в котором расположен строящийся дом. Еще такой риск может присутствовать потому, что построенный дом по определенным причинам не стал востребованным по не зависящим от дольщика причинам. Например, из-за того, что рядом закрыли торговый центр. Или из-за того, что застройщик не возвел обещанную инфраструктуру — школу, детский сад;
• возникновение форс-мажоров. Например, недалеко от возводимого дома откроют промышленное предприятие, что приведет к ухудшению экологической обстановки;
• снижение стоимости недвижимости. Часто цена квадратного метра новостройки растет, но бывает так, что по разным причинам она, наоборот, падает. И предугадать снижение цены не всегда возможно;
• замораживание строительства. Если застройщик будет признан банкротом, дольщик может получить деньги назад, в том числе и за счет компенсационного фонда. Но будет тяжело вернуть деньги за проценты, уплаченные банку, если для приобретения жилья по ДДУ были использованы средства финансовой организации. Даже если после замораживания строительства дом будет достроен, велик риск того, что дольщику придется ждать сдачи квартиры гораздо дольше, чем он рассчитывал, подписывая ДДУ;
• риск попасть на мошенника. При поиске объекта в строящемся доме можно попасть на компанию-мошенника. Это может быть фирма-однодневка или компания, которая продает чужое имущество, ведет строительство с нарушением норм законодательства. В таком случае дольщик рискует потерять деньги и не получить квартиру.

Порядок приобретения недвижимости на этапе строительства

Выбор объекта, который будет приобретаться

Перед тем, как остановить свой выбор на каком-то конкретном объекте, нужно оценить МКД с учетом таких моментов:

• транспортная доступность. Это удаленность от остановки, время, в течение которого можно добраться до центра города, частота, с которой ходят автобусы;
• инфраструктура. Если она не будет развита, может не хватать мест в детских садах, в школах, придется далеко ездить до ближайшей поликлиники. Такие факторы в дальнейшем могут негативно влиять на ликвидность объекта;
• наличие парковки и достаточность парковочных мест для жителей дома;
• наличие в непосредственной близости от строящегося дома супермаркетов, торговых центров.

Анализ компании-девелопера

На этом этапе стоит:

• проверить, как давно функционирует компания;
• узнать о других объектах компании, наличии недостроя;
• поинтересоваться отзывами жильцов домов, которые застройщик уже сдал, о качестве работы и недостатках объектов;
• ознакомиться с разрешением на строительство;
• проверить, не объявил ли застройщик о своем банкротстве.

Осмотреть площадку, где строится дом

Это не обязательный пункт и многие пренебрегают им. Но если есть возможность, лучше посмотреть, где ведутся работы. Кроме того, что можно увидеть, насколько интенсивно ведутся работы и реально оценить состояние инфраструктуры, размер двора и т.д.

Прийти в офис для общения с представителем компании девелопера

На этом этапе можно подробнее узнать о возводимом доме, стоимости квартир, вариантах отделки, планируемой дате завершения работ и прочих интересующих моментах.

Визит в банк, если квартира будет приобретаться за счет средств финансовой организации

Чтобы получить ипотеку, нужно направлять заявку в банки, в которых застройщик аккредитован. По желанию можно сначала выбрать банк, а потом среди застройщиков, которые аккредитованы, уже определить компанию, с которой стоит заключать ДДУ.

Самым выгодным вариантом может быть обращение в тот банк, в котором будущий заемщик получает заработную плату. Так есть возможность оформить ссуду с меньшей переплатой, в частности, с меньшей процентной ставкой.

Бронирование объекта и подписание договора

Этот этап предполагает выбор конкретной квартиры в строящемся доме и обсуждение всех ее параметров. В частности, именно на этом этапе устанавливается то, в каком виде будет сдаваться объект — с отделкой или без нее.

Обращение в банк

Если своих средств недостаточно, после согласования всех моментов и подписания договора бронирования будущий дольщик обращается в банк. Для этого предоставляется подписанный договор и необходимые документы, перечень которых можно уточнить в банке.

Подписание ДДУ и его регистрация

В ДДУ включается подробная информация об объекте, застройщике и дольщике, который приобретает квартиру. Подписанный договор обязательно регистрируют в Росреестре. Это предупреждает ситуации, в которых недобросовестный заказчик может заключить несколько договоров с разными людьми на один и тот же объект. Для регистрации объекта необходимо обратиться в МФЦ.

Проведение оплаты

Сделку заключают с переводом средств дольщика на эскроу-счет, что дополнительно защищает того, кто вкладывает свои деньги в строительство дома. До тех пор, пока девелопер не начнет сдавать первые квартиры в строящемся доме, деньги будут храниться на этом счету. После того, как будет сдана первая квартира, средства переводят на счет застройщика. При условии, что дом не был сдан в эксплуатацию, дольщик может расторгнуть договор и забрать свои деньги.

После перевода денег банком на эскроу-счет заемщик погашает ипотечный кредит в соответствии с полученным графиком ежемесячных платежей. В процессе выплаты ипотечного кредита заемщик может прибегнуть к его рефинансированию, если он найдет более выгодные условия. По желанию кредит можно выплатить раньше, в том числе за счет средств материнского капитала или других денег, например 450 тысяч, которые выделяют многодетным семьям для погашения ипотеки.

После того, как дом будет введен в эксплуатацию, дольщик принимает квартиру от застройщика и регистрирует право собственности. 

Как можно заработать больше

Чтобы повысить размер потенциального дохода, можно сделать следующее:

• сдавать квартиру нескольким арендаторам – отдельно по каждой комнате. В этом случае можно получить больший доход, но нужно учитывать, что из-за большего количества проживающих ремонт может требоваться чаще, а мебель и техника будут изнашиваться больше;
• сдавать квартиру в аренду посуточно. Посуточная аренда может быть востребована в городах, расположенных возле моря, в курортных районах, в исторических центрах городов;
• перевести помещение из жилого в нежилое. Если купить квартиру на первом этаже дома с удобным расположением, есть возможность потом сдавать ее как площадь для ведения бизнеса. Например, под кафе, столовую, парикмахерскую, пункт выдачи товара из маркетплейса. Напоминаем, что просто так сдать квартиру для ведения предпринимательской деятельности нельзя – сначала нужно перевести жилое помещение в категорию нежилого.

Как определить надежность застройщика при покупке новостройки

Как выявить незаметные дефекты в новостройках

Застройщик, управляющая компания и новосел: роковой треугольник. Кто за что отвечает при передаче новостройки дольщику?